Régimes fonciers

Dans cette page : - Dispositif - Logement concerné - Type d'avantage fiscal - Réhabilitation en neuf - Obligations à respecter - Conditions de plafonnement - Travaux effectués en cours de bail - Garanties offertes aux bailleurs - Cas spécifiques des parkings et garages

Besson neuf

Contribuables concernés
Investisseurs imposés à partir de 30 %

Type d'avantage fiscal
Amortissement du bien jusqu'à 65 % au plus

Conditions à respecter
Loyer plafonné. Engagement de location de neuf ans

Précisions complémentaires
Dispositif pérenne sans date butoir

Dispositif

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu'à 65 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

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Logements concernés

Peuvent bénéficier du statut De Robien lié au neuf

• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement

• les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière

On précise que par logement neuf, il convient d'entendre ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif De Robien.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut De Robien.

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Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 8 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant cinq ans, puis de 2,5 % pendant les quatre années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition du bien. Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d'un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix d'acquisition du bien. Au-delà, si le bailleur poursuit la convention, il bénéficie soit du statut De Robien ancien,soit selon les cas du régime micro-foncier.

Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissé à 6 % (il est de 14 % dans le régime commun). De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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Réhabilitation en neuf

La déduction au titre de l'amortissement est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif "Robien" neuf aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter du 3 avril 2003 qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.

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Obligations à respecter

Le dispositif De Robien exige des propriétaires bailleurs l'engagement que le loyer, d'une part, et les ressources du locataire, d'autre part, n'excèdent pas un certain plafond.
Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

• a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune

• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune

• au décès du contribuable ou de son époux
   

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Conditions de plafonnements

Les conditions de plafonnement du loyer et des ressources du locataire sont fixées chaque année par décret ou instruction administrative.

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Travaux effectués au cours du bail

Le propriétaire qui réalise, au cours de l'engagement de location de neuf ans, des travaux (reconstructions agrandissement ou améliorations) sur le logement bénéficiant de l'amortissement De Robien peut également amortir ses dépenses. Pour les travaux de reconstruction et d'agrandissement, le taux d'amortissement est identique à celui applicable à l'investissement initial, à savoir 8 % les cinq premières années et 2,5 % les années suivantes.

Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.

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Garanties offertes aux bailleurs

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.

Ces garanties ont été mises en place par l'Etat. Il s'agit

• du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales

• de la possibilité du financement du dépôt de garantie

• d'une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d'un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.

Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l'achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d'entreprise.

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Cas spécifiques des parkings et garages

Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu'importe ! dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail De Robien et de les louer séparément.

C'est possible, mais attention ! En réponse à une question de la FNPC, la direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu'il convient de respecter.

Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d'un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d'un parking ou d'un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition

• que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking

• et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d'acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Le prix et les frais d'acquisition doivent donc faire l'objet d'une répartition précise et plausible au moment de la signature de l'acte de vente.

Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n'est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de l'emplacement de stationnement.

ATTENTION : La base d'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement auquel s'ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Garages ou places de parking faisant l'objet d'un bail distinct n'entrent pas dans cette base de calcul.