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Régimes fonciers
 Logement Outre-mer
La loi de finances pour 2001 abroge le dispositif de la loi Pons mis
en place en 1986 en faveur d'un nouveau mécanisme d'aide fiscale à l'investissement
outre-mer que bon nombre de professionnels dénomment déjà loi Paul. Deux
options sont possibles
Logement
Outre-mer (Loi Paul)
Contribuables concernés
Propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives
annuelles sont inférieures à 23 000 € (150 870,11 F).
Type d'avantage fiscal
Imputation des charges provenant des locations meublées sur les revenus
de même nature
Conditions à respecter
Aucune
Précisions complémentaires
Un bon départ pour ceux qui souhaitent devenir ensuite loueur
en meublé professionnel
Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel
(LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés,
dans la mesure où :
-
il touche moins de 23 000 € (150 870,11
F) de recettes locatives brutes annuelles
-
son activité de loueur ne représente pas
50% de ses revenus (pour l’application du pourcentage de 50 %, le
revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus
nets catégoriels).
Le seuil des recettes s’apprécie en retenant
le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé
non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette
ou de ces locations aux BIC.
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Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la location meublée
:
• les chambres meublées
• une partie de la résidence principale du loueur
• les locations saisonnières
• les chambres d’hôtes et gîtes ruraux
• les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec
services.
Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien.
Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter
des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un
minimum d’habitabilité.
Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité,
on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être
en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin
de rajouter quelque meuble que ce soit.
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Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle
sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette
activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les
revenus de même nature.
Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en
location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses
locatives, à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts
d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière), sont
pris en compte pour la détermination du revenu imposable.
Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les
bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans
la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années
suivantes.
Mais attention, le report des déficits sur les cinq années suivantes ne
s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité
de constater un déficit.
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Exonérations
Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment
s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée,
à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations
n’excèdent pas 762,25 € (5 000 F) par mois.
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Impôts directs locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habitation,
s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année.
Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la
location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette
activité représente un caractère habituel.
Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d’habitation et taxe professionnelle,
est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.
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Droit de bail
Les locaux meublés, sauf exception (voir résidences
avec services) sont exemptés de TVA.
En revanche, ils sont redevables de la contribution représentative du
droit de bail (CRDB) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins
au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,50% du montant
des loyers encaissés.
Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés
pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier
si le seuil d’application est ou non franchi.
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Plus-values
Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est le régime des plus-values
privées qui s’applique.
Les règles d’imposition sont donc strictement celles applicables dans
le cadre d’une vente de logement non meublé.
Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent
au bout de vingt-deux ans de détention du bien ou encore, sous certaines
conditions, au bout de cinq ans, si le vendeur n’est pas propriétaire
de sa résidence principale.
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Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d’habitation
loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels.
En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.
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